ค้นพบว่างบประมาณฤดูใบไม้ร่วงปี 2024 ส่งผลต่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน UK ทั้งข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงอากรแสตมป์ การลดอัตราดอกเบี้ย และแนวโน้มในภูมิภาค
งบประมาณฤดูใบไม้ร่วงของรัฐบาลอังกฤษสำหรับปี 2024 ซึ่งประกาศโดย Rachel Reeves รัฐมนตรีคลังเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม ปีที่แล้ว ได้นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงหลายประการ ที่มีผลกระทบต่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
โชคดีที่แนวโน้มสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของบ้านยังคงเป็นไปในเชิงบวกอย่างชัดเจน โดยมีการขึ้นภาษีไม่มากเท่าที่คาดไว้ แม้ว่าอากรแสตมป์จะเพิ่มขึ้น แต่จะไม่มีการเพิ่มภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สอง นอกจากนี้ การตัดสินใจของธนาคารแห่งอังกฤษที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยน่าจะทำให้การกู้ยืมถูกลงสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุน และน่าจะนำไปสู่การเติบโตอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาษีเงินได้จากการขายทรัพย์สินไม่เปลี่ยนแปลง
ตามที่คาดการณ์ไว้ งบประมาณปี 2024 มีการปรับภาษีรายได้จากการขายทรัพย์สิน (CGT) บ้าง อย่างไรก็ตาม ข่าวดีสำหรับผู้ซื้อ เจ้าของที่ดิน และนักลงทุนก็คือ CGT ที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไม่ได้เพิ่มขึ้น อัตรา CGT สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปัจจุบัน (18% สำหรับผู้เสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า และ 24% สำหรับผู้ที่จ่ายภาษีในอัตราที่สูงกว่า) ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ซึ่งทำให้การปฏิบัติทางภาษีต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงได้รับความเอื้ออำนวยเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่นๆ แม้ว่า CGT จะไม่เพิ่มขึ้น แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นตัวเลือกการลงทุนที่มั่นคงและน่าดึงดูดเมื่อเทียบกับความผันผวนในภาคส่วนอื่นๆ
ในทางตรงกันข้าม CGT สำหรับสินทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีอื่นๆ ส่วนใหญ่กลับเพิ่มขึ้น เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2024 อัตราภาษีสำหรับผู้เสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าได้รับการปรับขึ้นจาก 10% เป็น 18% ในขณะที่อัตราภาษีที่สูงขึ้นได้รับการปรับขึ้นจาก 20% เป็น 24% ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ใช้กับการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ เช่น หุ้น สินทรัพย์ทางธุรกิจ และทรัพย์สินส่วนบุคคลที่มีมูลค่า 6,000 ปอนด์ขึ้นไป
เพิ่มอากรแสตมป์เล็กน้อยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม
ข่าวนี้ไม่ได้ส่งผลดีต่อนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด เนื่องจากนายกรัฐมนตรีได้ประกาศเพิ่มภาษีอากรแสตมป์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงบ้านหลังที่สองและการลงทุนเพื่อซื้อเพื่อปล่อยเช่า (BTL)
อย่างไรก็ตาม โชคดีที่การปรับขึ้นนั้นไม่มากนัก ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2024 ภาษีอากรแสตมป์เพิ่มเติมได้รับการปรับขึ้นจาก 3% เป็น 5% ซึ่งเพิ่มขึ้นเพียง 2% เท่านั้น ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยเกณฑ์อากรแสตมป์สำหรับการซื้อบ้านหลังแรกจะลดลงจาก 425,000 ปอนด์เป็น 300,000 ปอนด์
แม้ว่าการประกาศนี้จะทำให้ต้นทุนเบื้องต้นสำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นไปในเชิงบวกโดยรวม เนื่องจากบ้านมีไม่เพียงพออย่างต่อเนื่อง ราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์ในสหราชอาณาจักรจึงคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะในเมืองสำคัญในภูมิภาค เช่น เบอร์มิงแฮม แมนเชสเตอร์ และเชฟฟิลด์ ด้วยการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การเช่าที่เหมาะสม การเพิ่มขึ้นของอากรแสตมป์ในช่วงนี้ควรได้รับการชดเชยจากผลตอบแทนที่สำคัญที่อาจเกิดขึ้นได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ซื้อที่ใช้แนวทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวจะได้รับประโยชน์สูงสุด การเพิ่มขึ้นของอากรแสตมป์อาจส่งผลให้ผู้ลงทุนที่เน้นการลงทุนในระยะสั้นมีแรงจูงใจลดลง ส่งผลให้มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ BTL น้อยลง ซึ่งจะยิ่งทำให้ปัญหาการขาดแคลนที่พักอาศัยให้เช่าที่มีอยู่เดิมรุนแรงขึ้น ส่งผลให้ค่าเช่าสูงขึ้นและผลตอบแทนจากการลงทุนเพิ่มขึ้นในระยะยาว
อัตราเงินเฟ้อคงที่และอัตราดอกเบี้ยลดลง
ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งที่มีผลกระทบต่อแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรคือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นมักส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นและความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ซึ่งในทางกลับกันอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้
โชคดีที่รัฐมนตรีคลังได้ยืนยันแผนที่จะรักษาเป้าหมายเงินเฟ้อของธนาคารแห่งอังกฤษที่ 2% ไว้ คาดว่าอัตราเงินเฟ้อจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 2.6% ในปี 2025 แต่จะลดลงเหลือ 2% ในปี 2029 ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมที่ค่อนข้างเสถียรสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ยิ่งไปกว่านั้น หลังจากงบประมาณปี 2024 ธนาคารแห่งอังกฤษได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยจาก 5% เป็น 4.75% ซึ่งไม่ต้องสงสัยเลยว่าผู้ซื้อและเจ้าของบ้านรายใหม่ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบติดตามอัตราดอกเบี้ยและแบบอัตราผันแปรอยู่แล้วจะยินดีกับการตัดสินใจครั้งนี้
ตามรายงานของ Rightmove การตัดสินใจครั้งนี้ “น่าจะช่วยบรรเทาแรงกดดันต่อผู้ให้กู้ในการปรับอัตราดอกเบี้ย” อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในที่สุดควรจะเริ่มลดลง ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจและเข้าถึงได้มากขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนเพื่อซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางอังกฤษได้รับการปรับลดลงแล้วครั้งหนึ่งในปี 2024 โดยลดลงจาก 5.25% เหลือ 5% ในเดือนสิงหาคม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดของราคาบ้านอันเป็นผลจากสิ่งนี้ ดังนั้น มีแนวโน้มว่าเราจะพบเห็นแนวโน้มที่คล้ายกันในอนาคตอันใกล้นี้
การเติบโตของราคาทรัพย์สินภาคเหนือเทียบกับภาคใต้
โดยรวมแล้ว แนวโน้มยังคงเป็นไปในเชิงบวกสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรหลังจากงบประมาณฤดูใบไม้ร่วงปี 2024 อัตราเงินเฟ้อที่มั่นคงและอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง รวมถึงการไม่มีการปรับขึ้นภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
การคาดการณ์ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรล่าสุดของ Savills สะท้อนให้เห็นสิ่งนี้ได้อย่างชัดเจน: ราคาบ้านโดยเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 84,000 ปอนด์ระหว่างปี 2024-2029 ตามการคาดการณ์ 5 ปีล่าสุดของที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าตอนนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อในสหราชอาณาจักรที่จะมองหาโอกาสในการลงทุนและอาจได้รับประโยชน์จากผลตอบแทนที่แข็งแกร่ง
ข้อมูลล่าสุดของ Savills ยังคาดการณ์ถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในแต่ละภูมิภาคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรในอีก 5 ปีข้างหน้าอีกด้วย พื้นที่ที่คาดว่าจะเห็นการเร่งตัวของราคาบ้านสูงสุด ได้แก่:
• ตะวันตกเฉียงเหนือ: 29.4%
• ตะวันออกเฉียงเหนือ: 28.2%
• ยอร์กเชียร์และฮัมเบอร์: 28.2%
• เวสต์มิดแลนด์: 26.4%
ในทางตรงกันข้าม ลอนดอนจะเห็นการเติบโตเพียง 17.1% ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนในแง่ของผลตอบแทนจากการเช่าและ ROI จึงมีแนวโน้มที่จะทำกำไรได้น้อยกว่าในเมืองในภูมิภาคที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
แมนเชสเตอร์และเบอร์มิงแฮมโดดเด่นในฐานะสองพื้นที่สำคัญสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร โดยทั้งสองได้รับประโยชน์จากจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้น ตลาดงานที่เฟื่องฟู และโครงการฟื้นฟูที่ดำเนินอยู่ ทั้งสองเมืองจะเห็นการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งหลังจากงบประมาณฤดูใบไม้ร่วง: นายกรัฐมนตรีได้อนุมัติเงินทุนเพื่อเพิ่มความจุที่สถานีแมนเชสเตอร์วิกตอเรีย และยังได้ยืนยันการขยาย HS2 จากเบอร์มิงแฮมไปยังลอนดอนยูสตันอีกด้วย
